郑州的房价涨幅领跑全国，全民掀起了买房热，作为普通的公民在购房之前可能不知道什么是合同，什么是违约，什么是不动产登记等等。二手房交易本身金额大，合同履行周期长，合同履行时间节点较多，更遇到现在的房价暴涨，违约率升高，林林总总的事件，不厌其烦的咨询促使小编写一篇文章，用正确的姿势来解决“房事”，尽量在二手房购买的各个环节控制风险。

一、购房前的准备阶段

二手房交易的房源来源于中介机构，熟人介绍等环节。在交易之前，中介会核实房源是否已经办理了房产证（房屋所有权证），有了房产证之后是否就可以交易了呢？实际上还需要核实房产的不动产登记信息，该不动产是否被查封登记、异议登记、抵押登记等信息，对于这些信息，在郑州市不动产登记中心可以查询。对于郑州市城区内不动产土地及建设规划信息，可以在郑州市城乡规划局网站进行查询。根据郑州市不动产登记中心的通知，凡是通过确权方式登记在城中村村集体名下的土地，地上房屋未办理有偿使用手续，这类房屋也不能办理二手房交易过户(不动产转移)登记。

二手房交易之前还需要对物业管理等情况以及拟购买房屋的户籍情况进行核实，对于核实清楚的情况和发现的问题进一步同出卖人进行沟通。

二、协议的签订

郑州市住宅与房地产业协会2013年1月1日推行在全市范围内使用《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本和《房屋状况说明书》。通过房产中介签订的“三方协议”是否就已经解决了二手房交易的所有协议签订呢？答案是否定的。根据《郑州市存量房网上交易和交易结算资金管理办法》的规定，郑州市市区范围内存量房实行网上交易，郑州市房屋交易和登记中心负责本市市区内存量房网上交易和交易结算资金监管的组织实施和管理工作。也就是说，在郑州市市区范围内存量房交易需要办理“网签”，网签是存量房买卖合同的备案，此时会有一个备案合同，该备案合同作为不动产交易的债权凭证，进而依据该合同完成不动产的转移登记。

由于可以看出，在一个二手房交易里面会出现不只一份合同，在签订合同之前，对于需要明确约定的事项需要全部约定清楚。

“三方协议”示范文本主要合同条款有房屋基本状况、房屋价款及支付方式、房屋抵押情况及解决方法、房屋专项维修资金约定、房屋产权转移登记、房屋交付及物业交割方式、三方的权利及义务约定、佣金(居间代理费)及税、费约定、其他服务及收费约定、三方的违约责任、合同在履行过程中发生的争议解决方式等。

合同条款中间约定的越明确，在未来交易时就越能保护自己的权益，这个时间经验是至关重要的，此时你的朋友圈需要一位白马骑士——－“专业而且经验丰富的律师”。

此时需要根据二手房交易过程中经常出现的问题在合同中间明确约定并确定时间节点，对于履行过程中出现的问题，及时协商签订补充协议。此时，很多人作为首次交易的人员可能会存在很多误区，主要有：误区一“一言不合就涨价”；误区二“卖家不愿意卖，买家只能接受”；误区三“没有网签就不能主张继续履行合同”；误区四“双方协商可以多获取银行贷款”；误区五“房子不解押就可以拒绝履行过户义务”。上述种种误区，导致二手房交易中违约情况严重，纠纷增多，合同履行期限拉长。

针对上述情况，笔者认为“三方协议”如果没有特殊约定自订立之时生效，合同生效以后，双方二手房交易的法律关系已经成立。双方约定的价款以及履行方式等约定是有法律效力的。“一言不合就涨价”不仅是违反约定的，而且可能要承担违约金。合同履行过程中，除非有约定，否则解除合同只能在法律规定的情形出现才可以被解除。

“卖家不愿意卖，买家只能接受”的误区是卖方市场的错误理解，合同一经签订，都是有法律效力的，如果卖家签订合同后毁约不卖，买家可以要求卖家继续履行合同或者解除合同赔偿违约金。守约方可以根据自己的选择通过法律途径解决，不过此时有可能需要通过诉讼来解决。

“没有网签就不能主张继续履行合同”是错误的，网签合同是根据相关规定完成的合同备案，“三方协议”是有效成立的合同，可以要求继续履行合同。

“双方协商可以多获取银行贷款”在二手房交易中出现较多，主要是一方想通过抵押物来获取更多的信贷资金使用。此时不可避免的就涉及到两份黑白合同，价款和付款方式将会发生变化，将给交易带来不确定性和合同条款效力的不稳定，小编建议不采取此种交易模式，因为这样是违法的，而且会给双方带来法律风险。

“房子不解押就可以拒绝履行过户义务”，由于二手房交易中多数房屋有按揭贷款，需要解押后才能办理转移登记。有卖方故意将买家支付的购房款（解押款）挪用，拒绝解押，意图以此来避免转移登记，以此来要挟买方接受卖方提出的条件。此时，买方仍然可以通过诉讼来解决，根据法院的裁判意见可以有“房屋原设定抵押权的，在当事人未注销抵押登记且买受人未付清购房款的情况下，应当追加房屋抵押权人作为第三人参加诉讼。如果买受人同意代为清偿出卖人的债务以注销抵押登记，并且同意在合理期限内一次性付清购房款，可以支持买受人继续履行合同的请求。”此外，“买受人虽不同意在合理期限内一次性付清购房款，但当事人已取得银行贷款承诺函且该贷款银行已作为第三人参加诉讼的，如果贷款承诺函在一审判决作出时仍然有效，或者贷款承诺函虽已失效，但出具该承诺函的银行在诉讼中明确表示同意按原承诺函所载金额向当事人发放贷款的，可以支持买受人继续履行合同的请求。”由以上可知，房子不解押就可以拒绝履行过户义务是错误的，生效法律文书导致不动产权利发生转移的当事人直接可以申请办理。

三、协议履行过程中的注意事项

二手房交易中还有关键的一个环节是房屋的交付，作为买方尽早收房能尽早维护自己的权益，对于卖方则要通过交房来控制自己的风险，一般情况下在网签完成后，卖方按揭经银行审批通过后，交付房屋选择这个时间节点对买卖双方是比较合适的，过早和过晚都可能影响一方的权益维护。

二手房交易中有学区房的概念，现在郑州实行的是区域划片，对某个学校的承诺可能在后续履行中不能达成。在学区房里面必须要注意户籍迁出的约定，有些卖方收取款项后拒绝迁出房屋上所登记的户籍，导致买方不能迁入其户籍而可能影响子女入学，建议在合同中明确约定户口迁移的义务履行时间及违约责任，这样能够更好的维护权益。

在实际交易中，还存在为了税收优惠，先支付房款或者部分房款，待税收优惠政策满足后再行进行转移登记。由于房价波动较大，根据物权法定原则，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，故不建议此种交易方式。

查封的房产交易在何种情况下会保护购房人的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

上述条件需全部满足才能支持异议，可以排除执行。这些条件简述为：在合同签订前和合法占有不动产前，房子不能被查封，款项已依据合同约定支付，未办理过户登记并非买受人自身原因未完成。

以上是小编针对现在的情况做的一些整理，最后建议大家在协议签订之前和履行过程中出现情况要及时咨询律师等专业人士，及时维护自己权益，避免购买二手房交易过程演变成为“人在囧途”。